AVM Kralı Alkaş’tan AVM gerçekleri

SERAP SÜRMELİ – FINANSGUNDEM.COM / ÖZEL HABER
 
Çok tartışılan, üretimi değil tüketimi körüklüyor suçlamalarıyla karşı karşıya kalan; “Bu kadar çok olur mu, bir çökerlerse vay halimize” diye dert yanılan;  “Küçük esnaf bitirdi” sesleriyle çalışma günleri Meclis’te bile hararetli tartışmalara yol açan AVM’ler hepimizin bildiği gibi kent hayatının ayrılmaz bir parçası artık. Hele hele İstanbul’da…
İnsanların sabah akşam fırsat buldukça gidip gezdikleri, alış veriş yaptıkları, geçlerin okulu kırıp kaçtıkları, sevgililerin buluşma mekanı AVM’lerin ‘perde arkasını’ soralım istedik. Ve bu konuda sadece Türkiye’nin değil, dünyanın da sayılı uzmanları arasında gösterilen Avi Alkaş’ın kapısını çaldık.
 
AVM denince Türkiye’de akla gelen ilk isimdir olan Avi Alkaş, İstanbul’un dev alışveriş merkezlerinin mimarı. Küresel çapta gayrimenkul alanında finansal ve profesyonel hizmetler veren, yatırım yönetimi danışmanlığı sunan JLL’nin Türkiye Ülke Başkanı da olan Alkaş’ın imzasını atmadığı AVM yok gibi. Evet, çoğunun taşında harcı var ama hayal kırıklıkları da var.  Mesela ‘bir uyumsuzluk kurbanı’ olduğunu söylediği İstanbul’un seyir terası Sapphire. Peki, İstinye Park’la Zorlu AVM arasındaki yarışta en iyisi hangisi? Sorumun Avi Alkaş’ı terlettiğini görüyorum. Ama zorlanmadığı tek nokta Zorlu’nun en pahalı olduğu konusu. İstanbul’un AVM’lerinde kiraların metrekare hesabıyla 25 euro ile 300 euro arasında değiştiğini öğreniyoruz AVM Kralı’ndan…
 
Açılıp kapanan, sallantıda duran AVM’ler için, “Kendini güne uyduramayan, zamanı yakalayamayan AVM’lerin sürmesi mümkün değildir” diyen Alkaş, “Stadyumlar AVM’ye dönmeli” çağrısına olumlu yanıt gelmemesinden üzgün. Başkanlara biraz sitemkar çünkü o, bu projesinin anlaşılmadığından emin. Alkaş’a göre üç büyükler çok büyük bir fırsatı kaçırdı. “Spor alanlarıyla alışveriş çok iyi gidiyor” diyen, dünyadan örnekler gösteren Avi Alkaş, ‘bahtı kara’ Olimpiyat Stadı’nın bile bu projeyle yüzünün güleceğinden yana. Son uyarısı ise “AVM’ler birleşmeli” “Bu da nedir?” mi dediniz? B Söyleşinin sürprizi…
 
 
 
“SAPPHIRE BURUK ODUĞUĞUMUZ PROJELERDEN BİRİSİ”

Finansgundem.com: Sapphire beklentilerinizi karşıladı mı?
 
Avi Alkaş: Aslında hedefimiz Sapphire’i İstanbul’un çatı AVM’si yapmak ve İstanbul’a “Sana bir kuleden baktım ey aziz İstanbul” diyebileceğimiz çok farklı, çok hoş, çok özgün bir yer yapmaktı. Ama maalesef oradaki ortaklığın birbirleriyle olan uyumsuzlukları, tam kalkış aşamasında benzinin kesilmesi sonucunda geriye baktığımız zaman çok gurur duyacağımız bir projenin ortaya çıkmaması sunucunu yarattı. Halbuki iyi bir nokta olabilmek adına birçok özelliği vardı. Doğrudan metroya bağlantısı, pazar yeri kurgusu vs. Ama gelin görün ki tepeden seyir terasıyla, AVM arasındaki bağlantının sağlıklı kurulamayışı etkili oldu diyebilirim. Gerçekten Nahit Kiler gibi çok iyi niyetli, çok düzgün, dürüst bir girişimcinin hak etmediği bir sonuca gitmesine yol açtı. O bakımdan Sapphire geriye baktığım zaman buruk olduğumuz projelerden birisi.
 
 -Bundan sonra Sapphire’in popüler olması için ne yapılabilir?
 
Avi Alkaş: Bir AVM’nin başarıya ulaşması için gerekli ögeleri bir araya getirdiğiniz takdirde başarıya ulaşır. İnşallah Sapphire de tez zamanda doğru bir ortaklık yapısı içerisinde kendini bulur da hak ettiği yere ulaşır.
 
 “EN PAHALI ZORLU AVM”
 
-İstanbul’un en iyi AVM’si sizce hangisi? En pahalı AVM hangisi? Metrekare fiyatı ne kadar?
 
Avi Alkaş: Her yeni gelen evladın insanın kalbinde ayrı bir yer açması misali, bizim de her hizmet verdiğimiz projeye evladımız gözüyle baktığım için, bu çok çok zor bir soru.
Tabi ki ilk göz ağrım Akmerkez. Ben bu mesleğe Akmerkez’le gözümü açtım. En son evlatlarımız Zorlu AVM ve Özdilek İstanbul. Her projemizin bize bıraktığı ayrı bir iz, ayrı bir kattığı zenginlik, ayrı bir önem var.  Ve de gerçekten de Allaha şükürler olsun ki bugüne kadar yapageldiğimiz tüm projelerimizle hep bir üstüne koymaya, biraz daha geliştirmeye, farklılık yaratmaya çalıştık.
 
İstinye Park’ın tabi ki bizde yeri çok özel. Keza Zorlu AVM’nin yeri aynı şekilde çok özel. Bütün bu yeni projeleri birbiri ardına devreye sokmaya çalışıyoruz. Onun için bizim için en iyisi yok. Allaha şükür hatta çok iyilerimiz var.
 
Kira yüksekliği olarak en pahalı Zorlu AVM. Metrekareye satış üretkenliği bakımından ve oturmuşluğu nedeniyle de İstinye Park. Ama en çok ziyaretçiyi de Cevahir AVM çekiyor. Cevahir AVM’yi de çok başarılı gördüğümü söylemek isterim. Her ne kadar oluşumunda olmasak da, İbrahim Cevahir’e sonrasında hizmet imkanı bulduysak da yine de Cevahir AVM’nin yeri çok ayrı ve özel.
 
Metrekare fiyatları 25-30 eurolardan başlayıp, 300 euroya kadar gidiyor. Tamamen oradaki getiri ve ciro hesaplarına bağlı olarak, çok farklı ölçütler oluşmuş durumda. Zaten esas olan hedef, bizim hep hasılat kirasından fark alabilmeyi sağlamak olmalıdır. Benim rahmetli babamın bir deyişi vardır, “Bir baba verdi mi hem baba güler hem evlat güler, bir evlat verdi mi hem evlat ağlar hem baba ağlar” derdi. Benim de bundan kendi işimle ilgili şiar edindiğim, bir alışveriş merkezinde eğer mal sahibi sadece asgari kirasını değil, hasılattan kira elde edebiliyorsa, o zaman hem kiracının yüzü gülüyor hem mal sahibinin yüzü gülüyor. Çünkü mal sahibi daha çok kira alıyor, kiracı da satışının belli bir yüzdesini ödüyordur. Ama asgari kira ödemesine rağmen, anlaşılmış hasılat kirası yüzdesinin üstünde ödediği zaman, hem mal sahibi ağlar hem kiracı ağlar. Çünkü mal sahibi de bilir ki o kiracı buraya dayanamayacaktır ve bir gün kaçacaktır. Burada süreklilik ve istikrar çok önemli.
 
 “ZAMANI YAKALAYAMAYAN AVM’LERİN SÜRMESİ MÜMKÜN DEĞİLDİR”
 
-İstanbul’da birçok AVM açılırken bazıları da kapanıyor. Bu kapanan AVM’ler için neler söyleyeceksiniz?
 
Avi Alkaş: Bazı projelerin tabi ki çıkışları olacak. Maalesef bazı projeler zamanında doğru kurgulanmamış, yeterince hakkı verilmemiş veya ekonomik olarak tüketilmiş. Şimdi AVM’lerden hapishane veya hastane yapamıyorsunuz. Dolayısıyla ya ofis kullanımına ya da farklı bir takım işletmelere açılması söz konusu. Bu dünyada da böyle. AVM’ler de dönüşür, değişir ve yenilenir. Kendini güne uyduramayan, zamanı yakalayamayan AVM’lerin sürmesi mümkün değildir.
 
 “SPOR ALANIYLA ALIŞVERİŞ ÇOK İYİ GİDİYOR”
 
-“Stadyumlar AVM’ye dönmeli” çağrınıza üç büyüklerden ses çıktı mı? Mesela bu öneri Vodafone Arena’da uygulanmış olsa Beşiktaş bu projeden ne kazanır?
Olimpiyat Stadı sizin bu önerinizle kurtulur mu?
 
Avi Alkaş: Bunu en iyi becerenlerden birisi Portekiz olmuştur. 2014 Avrupa Şampiyonası esnasında Portekiz Hükümeti yeni stadyum yapma karşılığında AVM’leri stadyumlarla birleştirmiştir. Bakın 18 takımlı bir ligde 34 maç var ve 34 maçın 17’si içeride 17’si dışarıda oynanıyor. Demek ki bir stadı sadece 17 gün kullanıyorsunuz. Halbuki otopark kapasitesi, oranın atıl alan kullanımı vs. Bakın bunu Türkiye’de Bursa çok iyi gördü. Ama Bursa Belediyesi kurgulamayı tam tamamlamadı.
 
Dolayısıyla Atatürk Olimpiyat Stadı zamanında bir alışveriş merkezi olarak inşa edilseydi, çok daha iyi bir kurgu olurdu. Ben bunu zamanında rahmetli Sinan Erdem’le de paylaşmıştım. Tabi ki bunun örneklerini dünyada görüp, Türkiye koşullarına uydurup paylaşıyoruz.

Mesela Kayseri’de çok ilginç bir şekilde yeni bir stadyum yapmak suretiyle Forum Kayseri meydana çıkmıştır. Çok doğru bir kullanım imkanı olmuştur. Ama mevcut stadyumların dahi boş kalan günlerinin değerlendirilmesi adına, stadyumların oradaki mekanlarının etkinlik alanlarına dönüşmesi önemli. Bu tamamen yılın 3-5 günü kullanılmak yerine, daha fazla kullanım arz etmesi demek. Dolayısıyla toplu ulaşımının da gereğinde alışveriş merkezi yatırımcılarına yaptırılması suretiyle herkesin kazan kazan modeline gidebileceği sonuçlar uygulanabilir.
 
Olimpiyat Stadı kurtulur mu diyorsunuz? Neden olmasın, tabi ki kurtulur. Bugün İspanya’ya giderseniz Madrid’de Bernabeu Stadı’nın altı ve Real Madrid Stadı’nın altı bir alışveriş merkezidir. Amerika’daki birçok arenanın da başka fonksiyonlarda yeme-içme, eğlence gibi kullanıldığını biliyoruz. Bunu Fenerbahçe Arena için söylemiştik. Beşiktaş’ın yeni yapılan stadı için de söyledik ve olsaydı çok çok iyi olurdu. Aslında İstanbul’un merkez parkı olması gereken gerçek yeri o bölge. Keşke yapılsa.
Galatasaray için zamanında Akın Çelebi ile konuşmamız olmuştu ama Adnan Başkan’la o işi o zaman yapamadık. Hatta zamanında bir Galatasaraylı olarak, Fenerbahçe Arena için bunun sunumunu yapmaya da gittim. Bugün basketbol arenasının pekala farklı bir fonksiyona kavuşması söz konusu olabilirdi. Spor alanıyla alışveriş çok iyi gidiyor. Mesela spor etkinliği izleyen eşini alışveriş yaparak bekleyen bir hanım avantajı da söz konusu olabilir. Ailecek gidilebilecek bir yer olması bakımından ben bunu her zaman savunuyorum. Yani sadece stadyum olarak değil spor salonları dahil atıl alanları kullanılabilir. Burada mümkün mertebe aynı mekanda aynı alanda birden fazla iş yapalım.
 
“ÇİN’DE 12-14 KATLI AVM’LER VAR”
 
-Avrupa’da büyük bir kentte ya da bir başkentte İstanbul’daki AVM kadar AVM var mı?
 
Avi Alkaş: Var tabi ki. Bir Singapur’a gitseniz olduğu gibi caddesi alışveriş merkezi. Bugün Çin’deki AVM’lere gittiğiniz zaman orda 12-14 katlı AVM’ler var.
 
Bakın Mahmutpaşa’da bir alışveriş merkezi değil mi? Kapalıçarşı’da bir alışveriş merkezi. Dolayısıyla burada alışveriş merkezi antipatisini yenmemiz gerekiyor. Bizler yeşili katledenler değiliz. Aksine memleketi parklara boğarız. İstemediğiniz kadar park yaptık.
Dolayısıyla alışveriş merkezlerinin insanların boş vakitlerini hoşça geçirebileceği mekanlar olduğunu da akılda tutalım. Temel ihtiyaçlarını giderirken, alışveriş dürtülerini de tatmin ediyorlar. Aynı zamanda oradaki kültürel etkinliklerden, oradaki mekanlardan faydalanabiliyorlar. AVM’lerin aileyle buluşma olanağı ve modern piknik alanı özellikleri de var.
 
Kentin lehine, kentin yararına, kentin planlamacılarıyla beraber kurgularsak bir takım rant kaygılarıyla her adım başı bir AVM değil de, olması gereken sayıda yaparsak bence olur.
 
 
“KEŞKE METROCİTY, ÖZDİLEK VE KANYON BAĞLANABİLSEYDİ”
 
-Sizin bir öneriniz vardı, “Birbirine yakın AVM’ler birleşsin” diye.  “Kanyon’la Özdilek birleşmeli” demiştiniz. Burada niye Metrocity yok. Daha doğrusu AVM’lerin birleşmesi ne demek, nasıl olacak? Diğer AVM’ler içinde bu öneriye girebilecek olanlar var mı?
 
Avi Alkaş: Keşke Levend’deki Metrocity, Özdilek ve Kanyon bağlanabilseydi. Bunun örneklerini Hong Kong’da, Amerika’da görüyoruz ve el mahkum birleşen ve birbirine bağlanan alışveriş merkezine gideceğiz.
 
Dinleyen kulaklar olduğu sürece, biz her zaman konuşuyoruz.